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验房师教你排除五大“雷”

发表时间：2010-4-1 文字〖大中小〗阅读次数：41749 [关闭窗口]

房价水分大不大
　　--看用材、景观、科技含量
　　对于很多购房者来说，最担心的问题就是房价降了之后，这个价格是不是真的值得买了？
　　俗话说："耳听为虚，眼见为实"，现在杭州市场上在售的楼盘中有不少现房和准现房，并且有不少期房楼盘也推出样板区，以求让购房者看房时有个直观的感受。开发商在项目中投入的开发成本有多大，基本可以从中一窥究竟。
　　记者咨询了几位业内人士，比较一致的看法是：建筑用材的好坏，景观园林的设计布局，科技节能技术的运用，是判断一个楼盘开发投入的主要几个指标。
　　●外墙是石材干挂还是涂料，成本最少差500元/平方米
　　比如下沙东部的A楼盘和B楼盘，目前前期房源都已经交付，两者实际售价相差无几。在现场看房就会发现，A楼盘外立面用的是面砖，使用的是外墙内保温技术；而B楼盘外立面用的是涂料，使用的是外墙外保温技术。
　　"涂料和面砖是目前外墙用材中相对比较便宜的材料，普通涂料的价格，成本大约为20~30元/平方米左右，好一些的进口涂料可能会达到100元/平方米左右；普通面砖的成本一般来说比涂料略高，但是也基本在几十元至100元/平方米左右。"一位业内人士告诉记者。
　　这位业内人士还告诉记者，目前外墙用材投入比较大的是石材干挂特别是花岗岩干挂，因为石材干挂比起涂料和面砖，硬度、耐水性、保温性、质感等方面要好很多。"目前石材干挂的成本基本在数百元/平方米，其中花岗岩干挂的成本预计在500~600元/平方米左右。而大理石干挂主要用于内墙，成本比花岗岩干挂还要高。"
　　入户门厅、电梯厅、走道等公共区域的用材和装饰，也能看出开发商对楼盘是不是下了"血本"。如文教区板块的C楼盘和D楼盘，最近成交情况都不错，其中D楼盘的售价比C楼盘要贵数千元/平方米。记者去现场看盘，发现C楼盘的门厅，地面为面砖中嵌入大理石，整个门厅几乎没有装饰；而在D楼盘的样板区中可以看到，门厅采用纯大理石，装饰豪华，设有沙发、绿色大型植物等供业主休憩，明显投入要多一些。据悉该样板区的门厅与日后的交付标准一致。
　　●小树还是大树，每株成本差可达1.7万元
　　景观园林设计也在很大程度上体现出开发商的投入力度。有些相对低端的楼盘，其小区内只有简单的绿化，缺乏园林、水景的整体设计感，无法满足每套房源的景观视野；而投入多一点的楼盘，一般会请国际知名的设计公司设计小区景观，尽可能地照顾到每一户的景观要求。
　　在具体的景观用材上，用心和不用心的区别也相当大。一位做工程的朋友介绍说，像一般的小树苗，价格基本在一两百元/株，"而一株树径30厘米左右的银杏，价格可以达到1.7万~2万元。"
　　●加个地热，成本差120元/平方米
　　楼盘是否运用了较多的科技节能技术，如中央空调系统、中央热水锅炉系统、集中地热系统、独立新风系统、集中式净水系统、同层排水系统、智能安防系统等，对于业主的居住舒适度非常关键。这一点在文教区板块的C楼盘和D楼盘中有较多地体现，而下沙的A楼盘和B楼盘中，科技含量相对就比较低。
　　"其实目前新风系统已经比较成熟，在新楼盘中应用也比较普遍。地热系统的成本相对要贵一些，折算到房价中大约在120元/平方米左右。"业内人士K君告诉记者。
　　K君还提醒说，购房者可以关注一下新楼盘是否有同层排水。同层排水可以避免楼上楼下住户的排水干扰，对实际居住有很大帮助。
　　房子住起来舒不舒心
　　--看户型、门窗、物管
　　买房子除了价格，最关键就是实际居住起来是否舒心。这一点，购房者去现场看房时，应该首先观察楼盘周围，交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪声及污染等；其次小区内部的楼间距、车位配比率等也是考察的重点。
　　●户型"开门见亮"是基本
　　而就房子内部来说，户型是重中之重。所谓"开门见亮，心情舒畅"，房间、客厅、厨房、卫生间等功能分区应该尽量明亮，布局合理，通风舒畅。记者在下沙A楼盘看了三个户型，存在的通病是厨房面积过于狭窄、卫生间为暗卫的居多，整体得房率不高；B楼盘的一叠户型册中，南北不通风的户型有不少，并且大户型面积浪费现象严重；文教区的C楼盘，大户型中尚存在南北不通风的情况。
　　●门窗强调隔音和节能
　　门窗是房屋中的两个围护部件，检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。好的门窗材料应该能够起到较好的隔音和节能效果，如目前在楼盘中运用普遍的双层中空玻璃，一般中空厚度达到9mm，而记者看到的C楼盘采用中空厚度达到12mm的玻璃，这样可以起到更好的隔音和节能效果。
　　●有良好物业服务
　　此外，小区的物业管理公司的选择也在很大程度上关系到居住的舒适度。在杭州房地产市场发展的十多年时间中，有些小区的物业公司因为服务不到位，被业主"驱逐出境"的情况屡见不鲜，个别小区甚至因此长期处于没有物管的情况，业主们的安全问题得不到很好的保障；而有的小区因为有良好的物业管理，甚至可以成为楼盘升值的砝码。
　　房子的质量是否过关
　　--不妨挑个雨天去看房
　　这段时间杭州连绵雨天，虽然让人深感出行不方便，但是对于购房者来说，在这样的雨天去看房，有时候反而更能看出房子的品质。
　　对于住户来说，雨天房屋渗水是个极其令人头疼的麻烦问题。如果晴天去看房，一般很难看出这个问题，即使做养水试验（在收房时打开室内所有的水龙头，看排水是否通畅、有无存在渗水情况）通常也要求做满48小时才能看出结果。而下雨天去看房，房子是否存在排水不畅和渗水问题，就能一目了然。
　　记者前两天去看房的时候，下沙B楼盘一套2楼的户型，设计了入户花园，因为连续下雨天，入户花园处也积起了水，这到底是设计的问题还是装修的问题，购房者要留意。
　　飘窗、东边墙体和窗户、阳台等部位是否存在渗漏水情况，通常都能在雨天看房时注意到，此外需要留意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。而厨房和卫生间的渗漏水情况，最好还是通过做养水试验来检验。
　　除了渗水问题，墙体出现裂缝也是房子质量问题中的大事情。在看房时，如果发现外墙、地面出现的裂缝有贯穿性，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题。
　　最近楼市真是吸引眼球啊，先不谈降价风暴，就是各个楼盘的业主论坛里也比以往热闹许多，他们谈什么呢？不是价格，而是质量。
　　那么，怎么看开发商有没有偷工减料，房子质量哪些地方最容易藏猫腻呢？请来经验丰富的民间验房师来给大伙支支招吧，无论这"雷"埋得多隐蔽，都安全排除。
　　验房排"雷"1：每层一个消防箱，打开一看，空的
　　高层公寓越来越多，按照消防要求，高层公寓每层都要设置消防箱，消火栓、消防水带、消防枪集于其中，一般消防箱的的位置都要求比较显眼。住宅内的消防箱设置暗装比较多，少数半暗装，这主要是考虑住户的交通空间不受消防箱的影响，同时兼顾美观。
　　"收房的时候，最好打开消防箱看看，有时候看着是设了消防箱，打开一看，空的。"小工兵验房工作室负责人洪培浪说，前段时间高层火灾频发，他去验房的时候就留意了一下，结果发现，这种装装门面的消防箱还真不少。
　　验房排"雷"2：玻璃单层、双层，差价最少近百元/M2
　　收房时别忘了瞧瞧玻璃窗，不是看玻璃破没破，而看用的是单层玻璃还是双层中空玻璃。"杭州市从2007年10月开始提高了建筑节能要求，新建建筑都要求使用双层中空玻璃。"洪培浪说，去年他们验了173个小区的房子，有一部分小区使用的还是单层玻璃，其中两个小区在业主提出整改要求后，全部更换成双层中空玻璃。
　　别看只是一块玻璃，单层玻璃造价只要120元/平方米，而双层中空玻璃最少也要200元/平方米，一套房子的玻璃窗全部更换差价也要近千元。开发商都知道节能标准提高了，但如果业主没发现，或者不主动提出更换要求，混也就混过去了。
　　验房排"雷"3：外墙保温到不到位，看看空调孔
　　按照建筑节能要求，新建商品房都采用了外墙外保温，保温层能起到减少建筑物外墙能耗损失的目的。那么怎么看外墙保温层厚度够不够呢？如果没有专业仪器，还有一种比较简单的办法，就是看预留的空调孔，空调孔的进深就是建筑外墙的厚度。如果空调孔的进深在40厘米以上，一般保温层的厚度是达标的。
　　另外比较隐蔽的是卫生间排水管厚度不足。厚度不足造成什么问题呢？除了容易破损之外，排水管管壁薄排水时噪音就会比较大，所以收房时最好仔细看看卫生间的排水管。
　　验房排"雷"4：铁艺栏杆，漂亮但危险
　　在一些比较高端的住宅小区，开发商在隐蔽空间也是花了不少钱的，比如公共楼梯使用很美很艺术的铁艺栏杆，花纹繁复很耐看。一般情况下，开发商愿意花成本做产品是好事，但栏杆例外，因为这属于"易攀爬构件"，容易成为安全隐患--没有判断能力的未成年人如果攀爬栏杆容易受伤。
　　同样因为"多"做了一点而出问题的还有公共通道宽度不足的问题。一般公共通道宽度要求是1.1米，但一些精装修楼盘在公共通道也做大理石地面、贴面，如果设计的时候预留量不够，这么一装修公共通道的净宽就不足了，影响使用功能，容易造成消防安全隐患。
　　验房排"雷"5：有露台的房子管道高度不足
　　买房子的时候很多购房者喜欢带露台的房子，一来增加使用面积，二来带露台的房子通常光照、视野、景观都比较好，但收房的时候一定要特别留意，如果露台附近有管道的，首先搞清楚这是什么管道，其次要知道管道露出露台地面的高度有没有2米以上。
　　高度不足会怎么样？那就要看这是什么管道了，如果是排烟道，你今天炒了什么菜露台上就是什么味，如果是排气管道，那你的露台就是空气最污浊的地方，因为露出地面高度不足会导致排风不畅，露台上异味滞留，影响使用功能。

□ .詹.丽.华　 .钱.江.晚.报

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